Aunque de manera lenta, las ventas en el sector inmobiliario comienzan a reanimarse, luego de la medida dispuesta por la Junta Monetaria de bajar las tasas de interés para nuevos préstamos de viviendas con un valor no mayor a los RD$6 millones.

En sentido general, la Asociación de Empresas Inmobiliarias (AEI) estima que las ventas de viviendas ha subido un 5% tomando en cuenta los reportes de sus más 160 firmas afiliadas y 600 agentes corredores.

El leve repunte se produce después que las autoridades del Banco Central pusieron en vigencia el 26 de mayo la medida que establece que las tasas de interés se sitúen en un rango entre un 9% y un 14% anual para los primeros tres años del préstamo, comenzando el primer año con una tasa no mayor del 12%. La AEI estimó la reducción de las ventas el año pasado en un 60%.

De acuerdo con Gilberto Santos, presidente de la AEI, las principales entidades financieras del país como el Banco Popular, el BHD, Scotiabank y la Asociación Popular de Ahorros y Préstamos tienen acuerdos con las empresas inmobiliarias para una tasa por debajo del 12% fija para el primer año.

Esos niveles de tasas son históricos en los últimos 20 años, a juicio de José Rodríguez, presidente de la empresa inmobiliaria y constructora Vinsa y ex presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de Vivienda (ACOPROVI).

Con Rodríguez también coinciden Raysa Jiminián de Bergés, asociada de Remax Metropolitana y Pedro Dipp, corredor propietario de Remax Líder, en el sentido de que son tasas atractivas y plantean que este es el mejor momento para que quien no tienen vivienda se proponga entre sus metas adquirirla, tomando en cuenta el nivel de sus ingresos y la estabilidad de sus empleos.

Entidades como Remax Metropolitana y Remax Líder anunciaron durante el mes de junio tasas para sus proyectos en ventas de 9.5% anual fija por un año en el Banco Popular.

En el caso de la empresa Jim Bienes Raíces tiene acuerdo con el Banco Popular para tasas de entre 9.5% y 10%, con la Asociación Popular de Ahorros y Préstamos a 10.25% anual fija por año.

“Si cuenta con un ingreso fijo, o posibilidades de tener ingresos extras, debe aprovechar estas tasas y adquirir su vivienda. Es una muy buena oportunidad, también pensando en inversiones: puede adquirir un inmueble, alquilarlo y con el alquiler va pagando las cuotas”, dijo Jiminián de Bergés, miembro de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI).

Por su parte, el economista Héctor Salcedo consideró que las tasas para nuevos préstamos de viviendas que no excedan los RD$RD$6 millones son muy buenas, pero las personas interesadas en créditos deben analizar si tienen la certeza de que van a mantener su empleo o su nivel de ingreso en el futuro inmediato.

“Las bajas en la tasa de interés ciertamente son un incentivo para que la gente tome crédito. Pero si la gente no tiene certeza del futuro económico, aunque le presten muy barato, no va a tomar prestado; si es un buen momento o no depende de la condición particular y personal de cada quien”, precisó Salcedo, presidente de la firma Macrofinanzas.

Según el economista, la medida de bajar las tasas de interés para préstamos nuevos va en la dirección del Banco Central de empujar a que la gente tome créditos. Precisa que uno de las factores que impide que las personas tomen crédito es la inestabilidad en el mantenimiento de las tasas.

“Sugerir una fijación de tasas va en esa dirección, o sea, es eliminar el riesgo a los que toman créditos, como una forma de que lo tomen y que por lo tanto gasten en la economía”, dijo Salcedo.

Salcedo precisa que el riesgo es eliminado de las personas, pero transferido a la institución financiera.
“Cuando no se fija tasa, el riesgo lo corre el que toma el crédito”, expresó.
Salcedo recordó que en los momentos actuales la economía está en un estado de poco crecimiento, tanto local como internacionalmente, por lo que insiste en recomendar a las personas que analicen sobre la estabilidad de sus empleos, ingresos o negocios.
Entiende que la medida de baja de tasa de interés fomenta la competencia entre las entidades bancarias.
“Los bancos con este tipo de medidas van a correr sus riesgos de tasa de interés; los más agresivos van a poder colocar más de esos recursos”, dijo Salcedo.

Para Santos, presidente de la AEI, la medida de baja de tasa de interés no tiene un efecto directo en disminuir los precios de las viviendas, sino que las autoridades buscan devolver la confianza en los consumidores. “Como asociación, entendemos que el que invierte ha perdido la confianza”, precisó Santos, al recordar que las personas que consiguieron préstamos en las ferias inmobiliarias a tasas de un 10% y un 10.5% terminaron pagando entre 20 y 21% anual.

En la actualidad, las tasas de viejos préstamos de viviendas rondan entre un 18% y un 20% anual.
Al respecto, el presidente de AEI expresó preocupación porque todavía esas tasas de viejos préstamos se mantienen altas.
“La banca dice que eso lleva un proceso (bajar las tasas), de ahí es que viene la desconfianza del consumidor” agregó Santos.
Dipp, de Remax Líder, dijo que aunque en meses pasados el Gobierno comenzó a tomar medidas para bajar las tasas de interés, el efecto no se sentía porque la confianza no había retornado al consumidor.

En tanto que Santos precisó que los bancos, a la hora de hacer un préstamo, evalúan la capacidad de pago y de endeudamiento del adquiriente de una vivienda. “Se toma como medida que el pago de un préstamo mensual debe ser la cuarta parte de los ingresos de la persona”, indicó Santos.

De acuerdo con estimaciones de la AEI, existe una sobre-oferta de unidades de viviendas en la zona metropolitana. Tan sólo en el Distrito Nacional las estimaciones de la cifra oscilan entre 800 y 900 unidades de apartamentos y casas.

Aunque hay una sobre-oferta, Santos entiende que para que los precios de las viviendas sean impactados a la baja debe producirse una reducción en las tasas de interés en los préstamos interinos que toman los constructores.
En la actualidad los préstamos interinos que toman los promotores para construir oscilan entre 18% y 20% anual. El Gobierno anunció en mayo que aplicará medidas para fomentar la construcción de viviendas, principalmente de bajo costo, con miras a reducir el défict habitacional.

Entre las medidas figuran eliminar los impuestos a las viviendas cuyo costo esté por debajo de RD$1.4 millones y la aplicación de un bono tierra.
La medida sería aplicada a través de un decreto en lo que se aprueba en el Congreso Nacional un proyecto sometido por el Gobierno para el desarrollo del mercado hipotecario en la República Dominicana que establece las referidas medidas.
Para Arturo Pichardo, presidente del Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA), el sector de la construcción experimenta un proceso lento de dinamización que se irá incrementando a medida que el Gobierno cumpla con las exoneraciones de impuestos a las viviendas económicas.

“Ya se está aplicando la reducción a la tasa de interés, pero todavía no se está aplicando el bono tierra; Impuestos Internos está buscando los mecanismos para su aplicación en lo que se aprueba la ley”, expresó Pichardo.
“Podrán desarrollarse proyectos de viviendas de bajo costo de participación mixta entre el Estado y el sector privado, pudiendo cada uno de éstos aportar parte o la totalidad del o los inmuebles donde serán construidos dichos proyectos, o los recursos requeridos para el financiamiento de los mismos”, indica el anteproyecto de ley para el desarrollo del mercado hipotecario.

Al referirse al anteproyecto, el presidente de AEI entiende que en el aspecto de las viviendas económica las exoneraciones de impuestos deberían extenderse hasta inmuebles de RD$4 millones ó RD$5 millones, porque las propiedades que cuestan RD$1.4 millones son muy pocas.

“El 60% de los compradores busca viviendas entre RD$2 millones y RD$3 millones”, expresó. Dijo que una vivienda de RD$1.4 millones no está concebida para la clase media.
“Eso es clase desaparecida”, afirmó el agente inmobiliario.

Santos agregó que para el Gobierno aportar tierra barata para la construcción de viviendas de RD$1.4 millones deberá buscarla en las afueras de la ciudad y para que funcione debe acompañarla con proyectos de servicios como transporte para las personas de bajos ingresos. “Esos son de los proyectos que son sueños, pero que al final sus resultados son negativos, porque no le ven la combinación de servicios”, manifestó el presidente de AEI. Fuente www.ClaveDigital.com.do